PF 승인 뒤에 숨은 신용보강 시스템에 대하여…
부동산 PF는 기본적으로 ‘위험을 전제로 하는 대출’이다.
시행사나 시공사의 자금력만으로는 사업 안정성을 담보하기 어렵기 때문에, 금융기관은 별도의 보증장치를
요구한다.
이때 등장하는 것이 바로 MCI와 MCA이며, 두 제도는 이름은 비슷하지만, 보증 범위와 역할이 다르다.
- MCA의 개념
MCA(Mortgage Credit Assurance)는 MCI보다 한 단계 완화된 보증이다.
PF 사업에서 발생할 수 있는 이자나 일부 금융비용에 대해서만 보증을 제공한다.
즉, 사업이 지연되더라도 일정 기간 동안의 이자나 금융비용은 보장해 주지만,
원금까지 전액 보증하는 구조는 아니다.
금융기관 입장에서는 ‘부분 보호’ 수준이지만, 보증이 없는 것보다는 훨씬 안정적이다. - 두 제도의 차이
MCI는 원리금 전체 보증, MCA는 이자 중심의 부분 보증이라는 점이 핵심이다.
그래서 MCI가 붙은 PF는 안정성이 높고 금리가 낮고, MCA만 적용된 PF는 리스크가
조금 더 크다.
금융기관은 사업 규모, 분양률 전망, 시공사 신용도 등을 종합적으로 평가하여
어느 형태의 보증이 필요한지를 결정짓는다. - 보증기관의 역할
보증기관은 단순한 보험사가 아니다.
PF 승인 전 단계부터 사업성을 검토하고, 시행사·시공사·신탁사의 재무상태를 확인하고,
이 과정은 사실상 또 하나의 ‘이중 심사’로 작동한다.
사업이 불안하다고 판단되면 보증 자체를 거절하기 때문에,
보증이 발급되었다는 것만으로도 일정 수준의 신용 검증이 이루어진 것과 같다. - 실무상 효과
보증이 붙으면 금융기관의 심사 문턱이 낮아진다.
같은 사업이라도 MCI 보증이 있으면 대출이 훨씬 수월하게 진행되고,
금리도 0.5~1.0%가량 낮게 책정된다.
반대로 보증이 없는 사업은
은행이 자체 리스크를 떠안아야 하기 때문에 대출이 지연되거나 불가능한 경우가 많기 때문에,
결국 보증제도는 PF의 승인 속도와 자금 조달 비용을 동시에 결정짓는 요인이다. - 주의할 점
보증이 있다고 해서 모든 위험이 사라지는 것은 아니다.
보증기관은 ‘보증 한도’를 정해두며,
사업이 장기 지연되거나 분양이 전면 중단될 경우에는 지급을 제한하기도 한다.
또한 보증기관이 대위변제를 한 뒤,
시행사나 시공사에 구상권을 행사할 수 있다는 점도 명확히 알아둘 필요가 있다.
결국 보증은 “금융기관을 보호하는 장치”이지,
시행사의 손실까지 막아주는 제도는 아니다. - 정리
MCI와 MCA는 PF 시장에서 눈에 잘 띄지 않지만,
실제로는 사업의 성패를 결정짓는 핵심 변수다.
MCI는 원리금 전체를, MCA는 일부 이자를 보증하면서
금융기관의 신뢰를 유지시킨다.
보증이 붙으면 사업의 안정성은 올라가고, 금리는 내려간다.
결국 PF에서 이 두 제도는 “보이지 않는 신용의 기둥” 역할을 하고 있다.