토지비, 금융비, 공사비의 비율 구조 분석
부동산 개발사업에서 자금조달계획서는 단순한 표가 아니다.
이 문서는 사업 전체의 구조와 리스크를 한눈에 보여주는 ‘재무지도’다.
자금이 어디서 들어오고, 어디로 나가는지를 명확히 보여줘야
금융기관이 PF를 승인할 수 있다.
따라서 작성 단계에서부터 숫자의 의미를 정확히 이해해야 한다.
- 자금조달계획서의 목적
자금조달계획서는 말 그대로 “돈의 출처와 사용계획”을 정리한 문서다.
누가, 얼마를, 언제 투입하고, 어떤 용도로 쓸지를 정확하게 구분해야 한다.
은행이나 보증기관은 이 계획서를 통하여
사업의 안정성과 자금 운용 능력을 판단한다.
즉, 계획서는 단순한 계산서가 아니라 ‘사업 신뢰도 평가서’에 가깝다. - 기본 구성
계획서는 크게 자금조달 항목과 자금사용 항목으로 구분된다.
자금조달은 자기자본, 금융기관 대출, 후순위 투자, 보증금 등으로 구성되고,
자금사용은 토지비, 공사비, 금융비, 간접비, 예비비 등으로 나뉜다.
이 두 항목의 총액은 반드시 일치해야 하고,
조달과 사용이 불균형하면 PF 심사 단계에서 바로 지적된다. - 항목별 비율 구조
일반적인 PF 구조에서는 토지비 25~35%, 공사비 45~55%,
금융비 및 기타비용 10~15% 정도가 표준이다.
토지비가 과도하면 사업성이 낮고,
공사비가 지나치게 적으면 품질 위험도가 커진다.
금융비는 금리, 보증료, 자문비용 등을 포함하며,
전체 사업비의 10% 전후로 설정되는 것이 매우 이상적이다. - 금융비 항목의 의미
금융비는 단순히 ‘이자’만이 아니다.
대출 실행 수수료, 보증료, 신탁보수, 법률자문비, 회계비용 등
모든 금융 관련 부대비용이 포함된다.
실제 사업에서는 이 항목이 적정하게 산출되지 않으면
추가 자금이 필요해져 사업이 지연되는 경우가 많다.
그래서 초기 단계에서 금융비를 현실적으로 반영하는 것이 중요하다. - 간접비와 예비비
간접비에는 설계비, 인허가비, 마케팅비, 세금 등이 포함된다.
예비비는 예상치 못한 상황에 대비한 자금으로,
통상 전체 사업비의 3~5% 수준으로 설정한다.
금융기관은 예비비가 없는 사업을 불안하게 본다.
“계획이 완벽하다는 말은 곧 여유가 없다는 뜻”이기 때문이다. - 작성 시 주의점
자금조달계획서 작성 시 가장 흔하게 실수는 포인트는
‘엑셀 상 수치만 맞춰놓고 실제 흐름을 고려하지 않는 것’이다.
금융비는 실제 자금 투입 시점과 이자 발생 시점을
현금흐름표와 연동시켜야 현실적인 계획이 될 수 있다.
또한 토지비는 매입 시점의 세금 및 취득비용까지 필히 포함해야 한다. - 실무 활용
은행 심사단계에서는 계획서의 숫자보다
그 숫자를 설명할 수 있는 ‘근거 문서’가 더 중요하다.
토지계약서, 시공사 견적서, 신탁계약서, 금융견적서 등
각 항목의 실체가 증빙되어야 신뢰를 얻는다.
결국 자금조달계획서는 “사업계획의 숫자 버전”이자,
PF의 출발점이라 할 수 있다. - 정리
자금조달계획서는 단순한 예산표가 아니다.
‘사업의 현실성’과 ‘자금 운용 능력’을 보여주는 기술 문서다.
토지비와 공사비의 비율은 수익성의 균형을,
금융비는 리스크 관리 수준을 나타낸다.
결국 이 문서의 완성도가 PF 승인 속도와 금리를 결정 짓는다.
수치는 단순하지만, 그 안에는 사업의 모든 흐름이 숨어 있다.