누가 먼저 돈을 가져가는가?
부동산 PF에서는 여러 자금이 동시에 들어온다.
은행 자금, 투자조합 자금, 개인 투자자금 등 출처가 다르고, 위험도도 다르다.
이때 자금의 ‘상환 순서’를 정해두는 것이 바로 선순위와 후순위 구조다.
이 구조를 이해하면 PF의 안전성과 수익성을 한눈에 구분할 수 있다.
- 선순위 대출의 개념
선순위 대출은 이름 그대로 ‘먼저 돈을 돌려받는 자금’이다.
사업이 실패하거나 분양이 저조하더라도, 가장 먼저 상환받을 권리를 가진다.
주로 은행이나 정책금융기관이 담당한다.
금리는 낮지만, 담보권이 우선이라 리스크가 작다.
금융기관은 토지나 분양대금에 대한 담보 설정을 통해 안정성을 확보한다.
쉽게 말해, “위험은 적지만 이익도 적은” 자금이다. - 후순위 대출의 개념
후순위 대출은 선순위보다 나중에 상환되는 자금이다.
사업이 성공해야만 이익을 얻을 수 있고, 실패하면 손실을 먼저 감수한다.
대신 금리가 높고, 수익률도 크다.
사모펀드나 투자조합, 개인 투자자가 주로 참여한다.
이들은 높은 리스크를 감수하는 대신, 프로젝트가 잘되면 은행보다 훨씬 큰 수익을 가져간다.
일종의 “고위험·고수익 자금”이다. - 실제 자금 구조
하나의 PF 사업 안에는 선순위, 중순위, 후순위 자금이 동시에 존재한다.
예를 들어 총 500억 원이 필요한 사업이라면,
은행이 300억(선순위), 투자조합이 100억(중순위), 개인투자자가 100억(후순위)을 부담하는 식이다.
분양대금이 들어오면 선순위 은행부터 상환되고, 남은 금액이 후순위 투자자에게 돌아간다.
이때 사업이 부진하면 후순위는 원금 손실을 입게 된다. - 리스크와 수익의 균형
선순위는 안전하지만 수익률이 낮고, 후순위는 위험하지만 수익률이 높다.
그래서 PF에서는 두 자금을 혼합해 전체 구조를 조정한다.
금융기관은 리스크를 최소화하고, 투자자는 수익을 극대화하려는 이해관계가 맞물린다.
이 조합이 잘 설계되어야 사업이 굴러간다.
선순위만 있으면 자금이 모자라고, 후순위만 있으면 리스크가 과도하다.
담보와 보증의 역할
선순위 대출에는 보통 토지 담보나 HUG 보증이 결합된다.
반면 후순위는 담보보다는 계약서상의 우선순위로 보호받는다.
즉, 후순위 자금은 ‘신뢰 기반’으로 들어오고, 선순위 자금은 ‘보증 기반’으로 들어온다.
이 구조가 PF 금융의 근간이다. - 실무상 고려할 점
시행사 입장에서는 선순위 대출만으로 사업을 진행하기 어렵다.
자기자본이 부족하기 때문에, 후순위 자금이 반드시 필요하다.
하지만 후순위 비율이 너무 높으면 금융기관이 리스크를 부담하기 어려워진다.
그래서 대부분의 PF에서는 선순위 70~80%, 후순위 20~30% 정도로 비율을 맞춘다.
이 균형이 깨지면 사업 안정성이 급격히 낮아진다. - 정리
선순위와 후순위 구조는 단순한 대출 순서가 아니다.
‘누가 먼저, 누가 나중에 위험을 감수하느냐’의 구조다.
은행은 안정성을, 투자자는 수익을, 시행사는 자금 조달을 노린다.
이 세 이해관계가 교차하는 지점이 PF의 본질이다.
결국 자금 구조를 설계하는 일은 “누가 먼저 돈을 가져갈지”를 결정하는 일과 같다.