부동산 개발사업은 단순히 건물을 짓는 일이 아니다. 시행사, 시공사, 금융기관의 역활 분담이 명확하다.
실제로는 돈이 어떻게 흘러가고, 누가 어떤 책임을 지는지가 더 중요하다. 이때 등장하는 개념이 바로 PF, 즉 프로젝트 파이낸싱이다. 쉽게 말해, ‘사업 자체의 수익’을 담보로 돈을 빌리는 방식이다. 개인이나 회사의 신용보다, “이 사업이 돈이 되느냐”를 보고 판단하는 구조다.
- 시행사는 기획자이자 주체
시행사는 사업을 처음부터 기획하고 끌고 가는 주체다. 토지를 확보하고, 인허가를 받고, 분양 계획을 세운다. 하지만 대부분 자금이 부족하기 때문에, 금융기관(은행권)으로부터 PF 자금을 조달한다. 이를 위해 별도의 회사를 만들어 사업을 진행하는데, 이걸 ‘SPC(특수목적법인)’이라고 부른다. 만약 사업이 실패하더라도 손실이 시행사의 다른 자산으로 번지지 않도록 막기 위한 구조이다. - 시공사는 신뢰의 중심!!
시공사는 실제로 건물을 짓는 주체다. 하지만 PF 구조 안에서는 단순한 시공사가 아니라, ‘신용을 제공하는 보증자’ 역할도 한다. 사업이 중간에 멈추지 않도록 “끝까지 책임지고 준공하겠다”는 약속, 즉 ‘책임준공 확약’을 내세운다. 은행은 시공사의 재무상태와 완공능력을 꼼꼼히 본다. 결국에는 PF 자금의 안정성은 시공사의 신뢰에서 출발한다고 해도 과하지 않다. - 금융기관은 리스크를 설계하는 조정자
은행을 포함한 금융기관은 자금을 빌려주는 곳이지만, 단순한 돈줄이 아니다. 사업의 위험을 분석하고, 수익이 어디서 생기며 언제 회수되는지를 구조적으로 설계한다. 사업성이 충분하다고 판단되면 대출이 승인되고, 그 돈이 시공사와 협력업체로 흘러간다. 보통 여러 은행이 ‘대주단’을 구성해 함께 참여하는 이유도, 한 곳이 모든 리스크를 지지 않기 위해서다. - 보증기관과 신탁사의 조력자
최근에는 HUG나 SGI 같은 보증기관이 PF 사업의 ‘보험 역할’을 맡는다. 만약 시행사가 대출을 갚지 못하면, 보증기관이 대신 상환한다. 신탁사는 자금이 다른 용도로 새지 않도록 관리한다. 분양대금이나 임대료가 들어오면, 이를 신탁계좌에 모아 대출 상환부터 처리한다. 이런 절차를 통해 자금의 투명성을 높이고 리스크를 줄인다. - 자금의 흐름
보통 PF는 ‘브릿지론 → 본PF’ 순으로 진행된다. 브릿지론으로 초기 토지비를 마련하고, 본PF 단계에서 본격적인 공사비를 충당한다. 이후 분양이 시작되면, 들어오는 돈으로 은행 대출을 상환하고 남은 금액을 시행사와 투자자에게 분배한다. 전체 과정은 마치 한 편의 금융 시나리오처럼 설계되어 있다. - 그래서 PF란??
PF의 핵심은 ‘돈의 구조와 책임의 분리’다. 시행사는 사업을 설계하고, 시공사는 완공을 보장하며, 금융기관은 위험을 관리한다. 세 주체가 각자의 역할을 지키지 않으면 사업은 바로 흔들린다. 그래서 PF는 단순한 대출이 아니라, ‘건설과 금융이 동시에 움직이는 시스템’이라고 이해하는 것이 정확하다.