토지 확보부터 분양수입 회수 까지…
부동산 개발은 ‘건물을 짓는 일’이기도 하지만, 동시에 ‘돈의 흐름을 설계하는 사업’이다. 눈에 보이는 건축보다 먼저 움직이는 것이 자금이다. 토지를 확보하고, 인허가를 받고, 공사를 진행하고, 분양을 통해 수익을 회수하기까지의 과정은 일종의 금융 시나리오다. 이 흐름을 이해해야 PF 구조 전체가 보인다.
- 토지 확보 단계 (1단계)
모든 개발사업은 토지에서 시작된다. 하지만 시행사가 토지를 한 번에 매입하는 경우는 거의 없다. 대부분 브릿지론을 통해 토지대금을 확보한다. 토지를 매입하지 못하면 인허가 절차 자체가 불가능하기 때문에, 토지 매입 자금에는 중개 수수료, 세금, 계약금 등이 포함된다. 초기 단계이므로 자금 리스크가 크고, 금융기관보다는 2금융권이나 투자조합이 자금을 공급한다. - 인허가 및 사업계획 단계 (2단계)
토지를 확보한 뒤에는 건축 인허가를 받아야 한다. 이 과정에서 설계비, 각종 수수료, 용역비 등이 발생한다. 시행사는 이 비용을 브릿지론 자금이나 자기자본으로 충당한다. 인허가가 확정되면 사업계획이 명확해지고, 금융기관은 본PF 실행 여부를 검토하기 시작한다. 즉, ‘사업 가능성’이 확정되는 구간이다. - 본PF 실행 및 공사 착수 단계 (3단계)
본PF가 실행되면 본격적으로 자금이 투입되기 시작한다. 공사비, 부대비용, 금융비용 등이 이 단계에서 지출이 되고, 자금은 보통 신탁사를 통해 관리된다. 분양대금이나 대출금은 신탁계좌에 입금된다. 시공사에 대한 지급도 신탁 절차를 거쳐 이루어진다. 이렇게 자금 흐름을 통제하는 이유는 자금 유용을 방지하고, 대출기관의 리스크를 최소화하기 위해서이다. - 분양 및 수익 회수 단계 (4단계)
공사가 일정 부분 진행되면 분양이 시작된다. 분양대금은 신탁계좌로 들어오고, 우선적으로 금융기관의 대출 원리금 상환에 사용된다. 이후 남는 금액이 시행사 수익이 된다. 분양이 원활하지 않을 경우, 수익 회수가 지연되거나 대출 상환에 문제가 생긴다. 그래서 금융기관은 PF 심사 단계에서 예상 분양률과 분양가를 매우 보수적으로 평가한다. - 준공 및 잔금 정산 단계 (5단계)
공사가 완료되면 사용승인 절차를 거쳐 준공이 이루어진다. 준공 후에도 잔금 정산과 보증 해지, 대출 잔액 상환 등 세부 절차가 남는다. 이때 시공사는 책임준공 의무를 다했는지 검토받고, 신탁사는 사업 전체 자금의 마무리를 확인한다. 모든 대출이 상환되면 사업계좌가 정리되고, 시행사와 투자자에게 최종 수익이 분배된다. - 자금 흐름의 핵심 포인트
부동산 개발사업의 자금 흐름은 직선이 아니라 순환 구조에 가깝다. 토지 확보 → 인허가 → 본PF → 분양 → 회수 → 정산의 흐름이 맞물려야 사업이 정상적으로 돌아간다. 어느 한 단계라도 어긋나면 자금 경색이 발생하고, 사업 전체가 지연된다. 결국 사업의 성공 여부는 건축 기술보다 ‘자금 운용의 안정성’에 달려 있다. - 정리
개발사업은 건물을 짓는 일이 아니라, 자금과 리스크를 조율하는 일이다. 토지를 확보하는 순간부터 자금이 돌고, 분양이 끝날 때 비로소 수익이 확정된다. 시행사는 계획을 세우고, 시공사는 신뢰를 보증하며, 금융기관은 흐름을 통제한다. 이 세 가지가 맞물릴 때 하나의 개발사업이 완성된다.