보증, 담보, 자기자본 규제의 3단계 방어선
부동산 PF(Project Financing)는 대규모 자금이 장기간 묶이는 구조이다.
따라서 금융기관은 단순히 “대출”을 실행하는 것이 아니고,
사업이 끝날 때까지의 모든 위험을 계산하고 대비 해야한다.
이때 핵심이 되는 것이 바로 3단계 방어선, 즉 보증·담보·자기자본 규제다.
이 세 가지가 균형을 이뤄야 PF는 비로소 ‘승인 가능한 사업’이 된다.
- 1단계: 보증(Guarantee) — 신용의 안전망
PF의 첫 번째 방어선은 보증이다.
보증기관(HUG, SGI 등)은 시행사가 상환하지 못할 경우 대신 상환을 책임진다.
은행은 이 보증을 통해 대출금 회수 가능성을 확보하고,
보증기관은 사업의 안정성을 평가해 심사에 참여를 한다.
결국 보증은 ‘위험의 외주화’다.
금융기관은 위험을 줄이고, 보증기관은 수수료를 받으며 리스크를 관리한다.
특히 HUG 보증이 포함된 사업은 PF 승인 속도가 빠르고,
금리도 상대적으로 낮게 책정된다. - 2단계: 담보(Collateral) — 자산의 방어선
두 번째 방어선은 담보다.
대부분의 PF는 토지나 분양대금에 담보권을 설정한다.
시행사가 부도나더라도, 금융기관은 담보를 통해 자금을 회수할 수가 있다.
또한 신탁구조가 결합된 경우, 신탁사가 담보자산을 대신 관리해
자금의 목적 외 사용을 방지한다.
즉, 담보는 ‘리스크 발생 후의 회수 장치’다.
보증이 예방이라면, 담보는 사후 복구에 해당한다. - 3단계: 자기자본 규제(Equity Requirement) — 책임의 장치
세 번째 방어선은 자기자본이다.
시행사가 일정 비율의 자기자본을 직접 투입하도록 요구하는 구조다.
일반적으로 전체 사업비의 10~20% 이상을 자기자본으로 인정한다.
이 금액이 적으면 금융기관은 “이 사업에 대한 시행사의 책임 의지”를 낮게 본다.
즉, 자기자본은 단순한 돈이 아니라 사업 참여의 진정성을 의미한다.
또한 자기자본이 일정 수준 이상 확보되어야 보증기관 심사도 통과된다. - 세 단계의 관계
보증, 담보, 자기자본은 각자 역할이 다르지만, 상호 보완적이다.
보증이 리스크를 ‘이전’하고, 담보가 리스크를 ‘제어’하며,
자기자본이 리스크를 ‘분담’한다.
하나라도 빠지면 PF 구조의 균형이 깨진다.
예를 들어 보증이 없으면 금리가 상승하고,
담보가 불충분하면 대출 한도가 줄어들며,
자기자본이 약하면 사업 자체가 승인되지 않는다.
금융기관은 이 세 가지를 조합해 리스크를 단계적으로 통제한다. - 실무 적용
은행은 PF 심사 단계에서 이 세 가지 항목을 모두 체크한다.
① 보증기관의 참여 여부, ② 담보 설정 범위, ③ 자기자본 투입 비율.
이 중 어느 하나라도 기준에 미달하면 PF 구조가 수정되거나
사업이 보류된다.
실제 현장에서는 이 세 항목을 엑셀 심사표 형태로 관리하며,
각 항목의 가중치를 다르게 부여한다.
즉, 숫자 하나로 결정되지 않고 ‘균형의 합’으로 평가된다. - 최근 변화
최근 금리 상승기에는 보증기관의 영향력이 더욱 커졌다.
담보 가치가 하락하고, 후순위 자금이 줄어들면서
보증이 사실상 PF의 성패를 좌우하게 된 것이다.
이에 따라 금융기관은 보증 중심의 PF 구조를 선호하고,
자기자본 비율을 강화하는 방향으로 리스크 관리를 강화하고 있다. - 정리
금융기관의 PF 리스크 관리는 결국 ‘3단계 방어선의 완성도’다.
보증이 안전망을 만들고, 담보가 회수권을 지키며,
자기자본이 책임성을 부여한다.
세 축이 균형을 이루면 PF는 살아남고,
어느 한 축이 약하면 사업은 흔들린다.
결국 PF에서 안정성이란 복잡한 기술이 아니라,
세 가지 장치를 얼마나 단단히 엮었느냐에 달려 있다.